CBRE世邦魏理仕日前发布《2026年中国房地产市场展望》报告指出，2026年作为“十五五”开局之年，中国经济发展重心向“高质量发展”转型，预计全年GDP增速约4.5%。在此背景下，中国商业地产各板块供需平衡正逐步改善，叠加贷款利率走低的利好，物业投资市场活力有望提升，全国内地大宗物业成交额预计同比增长5%-10%，工业物流、长租公寓和零售物业将成为投资者关注的核心资产类型。
办公楼市场 迈入深度运营时代
2025年全国主要城市办公楼市场迎来复苏拐点，全年净吸纳量同比提升12%至215万平方米，新设立和扩租交易面积分别同比增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹。基于此，CBRE预计2026年办公楼需求将稳步增长，主要城市净吸纳量有望同比上涨10%-15%。
科技、金融和消费三大行业成为拉动办公楼租赁需求的主力。其中，人工智能产业在国家战略和资本支持下，将推动科技互联网行业在北京、深圳、上海等科技中心城市持续扩张；收入增长与人口老龄化则带动医疗、教育、文体娱乐等服务消费企业租赁需求攀升，各地政府对商务楼宇更新改造的政策支持，也为“服务上楼”提供了便利。
供应端，2026年全国办公楼新增供应高峰仍将延续，但中长期回落趋势已显现，北京、深圳、成都等多个城市供应已过峰。受高库存影响，2026年主要城市办公楼租金预计继续下跌，而北京因供应有限，租金跌幅将显著收窄。面向“十五五”，办公楼楼宇老龄化加速，行业将进入深度运营时代，CBRE建议，楼宇改造除机电设备更新外，需围绕餐饮、停车等租户核心需求展开，同时随着“3060”目标第一阶段时间点临近，楼宇绿色认证的重要性将持续提升。
零售物业市场 新兴消费催生新需求
2026年中国居民消费将延续渐进式复苏，全年社零总额增速预计达4.0%-4.5%，“投资于人”的政策指引叠加“免签朋友圈”扩大带来的入境消费增量，将为零售物业市场注入新活力。
租赁需求端，“健康经济”“美丽经济”“情绪经济”等新兴消费主题成为增长亮点。2025年医美、户外运动、宠物、二次元相关业态新开业门店数量同比增速均超20%，2026年仍将保持快速扩张；美发、养生按摩等居民服务类业态租赁需求也在2025年增长18%，服务消费的结构性提升空间显著。
供应方面，2026-2027年零售物业将迎来开业高峰与项目调改叠加期，优质零售物业新增供应充裕，而品牌方将在拓店与整合间寻求平衡。CBRE预计，2026年主要八城零售物业净吸纳量同比增长11%，整体租金仍面临下行压力，但核心商圈展现出更强韧性，北京、上海两地租金跌幅将收窄至1%以内。面向“十五五”，人口结构变化成为零售物业市场的关键变量，“银发世代”和“00后10后”将成为增量消费主要来源，CBRE建议业主方和运营商顺应人口与消费偏好趋势，结合目标客群和竞品优化业态组合。
大宗物业投资 交易额稳步增长
2025年中国大宗物业投资市场延续审慎基调，全年交易笔数回落至354笔，同比下降30%，但零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易，支撑全年交易总额同比增长12%至2547亿元。
2026年，资产价格吸引力增强与融资环境改善，将成为大宗物业投资市场的核心利好。监管层上调并购贷款成数、延长贷款期限，公募REITs调降净现金流分派率要求，释放出明确的商业地产融资改善信号。在此背景下，全国大宗物业交易额有望实现5%-10%的小幅增长，资本化率在连续多年上行后，有望迎来高位企稳的重要趋势性节点。
对于2026年投资策略，CBRE给出明确方向：高标仓投资已进入周期性窗口，优先关注中西部及华东供需格局显著改善的区域；租赁住宅凭借抗周期属性和完善的私募-公募REITs退出链条，仍是核心投资赛道，核心区位项目值得重点关注；优质零售物业因运营能力呈现二八分化，投资回报提升潜力持续被看好；办公楼被纳入公募REITs底层资产后流动性改善，核心区优质资产的定价吸引力不断增强。
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